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【供樓利息扣稅】自住/出租物業供樓利息可以點扣稅?

供樓利息扣稅

香港要成功置業並不容易,供樓更可能佔了人生大部份時間,為減輕供樓人士負擔,稅務局對於自住樓和出租物業的供樓利息有不同稅務扣除方案,本文分享供樓利息扣稅要知道的事,讓大家做個精明納稅人。

居所供樓利息扣稅

對於自住物業,所繳付的居所貸款利息,可從應課薪俸稅入息或個人入息課稅入息總額中扣除,此扣稅就算是按標準稅率繳稅的人士同樣可以受惠。

申索扣除居所貸款利息條件

  • 你是該住宅的業主(即唯一擁有人、聯權共有人或分權共有人)
  • 住宅必須在香港境內
  • 該住宅在有關課稅年度內是全部或部分用作你的居住地方(如住宅只是部份用作你的居住地方,所獲扣除的居所貸款利息須作適當的扣減)
  • 產生利息的貸款,必須是用以購買該住宅
  • 該貸款是以該住宅或任何其他香港財產的按揭或押記作為保證
  • 貸款者是合法貸款機構

居所供樓利息扣稅年期和金額

在《2017財政預算案》,政府公佈居所供樓利息扣除,由15個課稅年度延長至20個課稅年度,扣稅上限100,000元,業主可自行選擇申請扣稅的課稅年度,無需連續使用。

加按的居所供樓利息可否扣稅?

上段落的供樓利息扣稅條件提到,貸款產加的利息必須用於購買該居所用途。根據稅務局資料,若加按後的貸款額較原來貸款尚欠餘額為高,稅局會按比例去扣減可申索的利息開支。舉例,若加按前尚餘本金400萬元,而加按後貸款額達500萬元。在計算可扣減利息支出時,會以新的利息支出,按780%比例作扣減 (400萬元 / 500萬元)。

供樓利息扣稅

出租物業供樓利息扣稅

除了自住埋業供樓利息可以扣稅外,買樓收租我供樓利息其實一樣可以扣稅。收租的業主須以「物業稅」或「個人入息課稅」來評稅。我們建議業主無論什麼情況,都於個人報稅表上選擇《個人入稅課稅》,因稅務局會為個人入息課稅的申請計算最優惠方案。即是,如果分開報稅對納稅人更優惠,稅務局自動幫你會分開計算。

但值得留意,個人入息課稅申請的條件只限於你是通常居於香港,即每年在港居住不少於180日,或連續兩年居住不少於300日,若然你長時間居於外地,而持有香港物業收租,則不能申請個人入稅課,出租物業供樓利息就不能扣稅,只能以物業稅計稅方式計算。

有關物業稅可扣除支出,可參看:
https://www.gov.hk/tc/residents/taxes/property/deduction/index.htm

出租物業供樓利息扣稅年期和金額

出租物業利息扣除並沒有年期規限,但該利息必須是你在年內為購買物業以賺取租金而支付的利息,可扣除的利息款額不得超過每一出租物業的應評稅淨值。而非出租期間(例如空置或供你與家人居住)的利息支出,不獲得扣除。

Adam-Ho-ACAS

毅思博客作者,《毅思會計》創辦人,是一名資深會計師,香港稅務學會資深會員,並持有「香港信託及公司服務提供者牌照」。過去由零創辦多間百萬營收公司,熱愛學習和分享,希望將專業知識平民化。過去一年,毅思博客年瀏覽量已超過30萬。

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