香港要成功置業並不容易,供樓更可能佔了人生大部份時間,為減輕供樓人士負擔,稅務局對於自住樓和出租物業的供樓利息有不同稅務扣除方案,本文分享供樓利息扣稅要知道的事,讓大家做個精明納稅人。
對於自住物業,所繳付的居所貸款利息,可從應課薪俸稅入息或個人入息課稅入息總額中扣除,此扣稅就算是按標準稅率繳稅的人士同樣可以受惠。
在《2017財政預算案》,政府公佈居所供樓利息扣除,由15個課稅年度延長至20個課稅年度,扣稅上限100,000元,業主可自行選擇申請扣稅的課稅年度,無需連續使用。
上段落的供樓利息扣稅條件提到,貸款產加的利息必須用於購買該居所用途。根據稅務局資料,若加按後的貸款額較原來貸款尚欠餘額為高,稅局會按比例去扣減可申索的利息開支。舉例,若加按前尚餘本金400萬元,而加按後貸款額達500萬元。在計算可扣減利息支出時,會以新的利息支出,按780%比例作扣減 (400萬元 / 500萬元)。
除了自住埋業供樓利息可以扣稅外,買樓收租我供樓利息其實一樣可以扣稅。收租的業主須以「物業稅」或「個人入息課稅」來評稅。我們建議業主無論什麼情況,都於個人報稅表上選擇《個人入稅課稅》,因稅務局會為個人入息課稅的申請計算最優惠方案。即是,如果分開報稅對納稅人更優惠,稅務局自動幫你會分開計算。
但值得留意,個人入息課稅申請的條件只限於你是通常居於香港,即每年在港居住不少於180日,或連續兩年居住不少於300日,若然你長時間居於外地,而持有香港物業收租,則不能申請個人入稅課,出租物業供樓利息就不能扣稅,只能以物業稅計稅方式計算。
有關物業稅可扣除支出,可參看:
https://www.gov.hk/tc/residents/taxes/property/deduction/index.htm
出租物業利息扣除並沒有年期規限,但該利息必須是你在年內為購買物業以賺取租金而支付的利息,可扣除的利息款額不得超過每一出租物業的應評稅淨值。而非出租期間(例如空置或供你與家人居住)的利息支出,不獲得扣除。