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【開公司買樓】以公司名義買樓好嗎?利弊兩面睇 / 印花稅計算

開公司買樓

開公司買樓,即是以有限公司名義持有物業。根據現時法例,只有《個人身份》或 《有限公司》才可持有物業。不少人都有一個疑問,開公司買樓,相比個人持有,究竟有沒有好處?本文毅思會計與大家分享開公司買樓的好處和壞處,如何計岩條數,還有開公司買樓注意事項。

目錄

  1. 開公司買樓前,先了解香港買樓印花稅計算
    • 從價印花稅
    • 額外印花稅
    • 買家印花稅
  2. 影響買樓印稅3大因素
  3. 開公司買樓好處
    • 慳物業稅
    • 慳轉讓交易費和印花稅

根據香港《印花稅條例》,印花稅是對書面文件徵收的稅項,有關買賣香港樓宇的文件須被徵稅,否則有關文件將不具法律效力,假如文件用於法律訴訟時,文件將不獲法庭受理作為證據。而買樓印花稅亦是香港政府其中一大收入來源。

 

從價印花稅 (AVD)是什麼?

從價印花稅,即 Ad Valorem Stamp Duty (AVD),買樓印花稅的其中一種,現時香港住宅物業的從價印花稅的稅率劃一為15%,有關稅率適用於個人及公司購買住宅物業之交易,而獲豁免人士則僅需按照第二標準稅率繳交印花稅。想知如何以第二標準稅率計算印花稅?可瀏覽:稅務局局從價印花稅

 

額外印花稅 (SSD)是什麼?

額外印花稅,即 Special Stamp Duty (SSD)。香港樓價持續攀升,政府為了抑壓樓市短炒投機行為,多年前推出了額外印花稅,有關印花稅徵收的持貨期及稅率如下:

持貨期稅率
6個月或以內20%
超過6個月但在12個月或以內15%
超過12個月但在24個月或以內10%
超過24個月但在36個月或以內10%

 

買家印花稅 (BSD)」 是什麼?

買家印花稅,即 Buyer’s Stamp Duty (BSD)。這是針對境外投資者及以公司持人物業的投資者的印花稅項,有關對象及稅率如下:

對象稅率
非香港永久性居民、香港及海外註冊公司15%

1. 物業類型

要知道自己要交幾多買樓印花稅,首先要認清物業類型。如果屬於住宅單位,買樓印花稅亦會受多種因素而變化,例如是否首次置業、物業持有年期等。至於非住宅物業,如工商舖物業,需要繳付第1標準稅率的從價印花稅 (即劃一稅率15%),此類物業買賣,不論是否屬於香港買家,首次購買,還是非首次購買非住宅項目,印花稅也不會出現任何變化,賣出的時候也不會受額外印花稅影響。

 

2. 買家身份

如果屬於住宅物業,買樓印花稅要交幾多會因買家的身份而不同,如果屬於香港人及以首置身份買入,只需要支付第2標準稅率的從價印花稅。以1個600萬物業為例,印花稅開支為18萬 ($6,000,000 x 3%)。不過如果屬於非首置人士,則要支付從價印花稅 (AVD) 第1標準第1部稅率,即90萬元 ($6,000,000 x 15%) ,兩者相距可以很大,差額多達72萬,所以在置業路上如果想做到慳稅,善用首置身份是必須的。

如果屬於非香港人或以公司買入香港物業,除了要支付從價印花稅 (15%) 外,更需要額外支付買家印花稅,稅率為樓價的15%,600萬的物業總印花稅成本為:90萬的從價印花稅 ($6,000,000 x 15%) + 90萬 ($6,000,000 x 15%) 的買家印花稅,合共180萬。

 

3. 賣出物業期限

如果打算賣出住宅物業,要注意轉售限期內的額外印花稅 (SSD) 開支。不同持貨年期的額外印花稅計算可參考上文的圖表。舉例,如物業以800萬易手,以持有期6個月內轉手計算,額外印花稅高達160萬 ($8,000,000 x 20%),持有期為6至12個月印花稅則為120萬 ($8,000,000 x 15%),持貨12至36個月稅項則為80萬($8,000,000 x 10%),最高與最低稅率相差整整一倍,所以作為精明投資者,你不可能忽略印花稅的計算吧!

了解完上文買樓印花稅計算,大家都會留意到,其他以公司名義買樓,需要付上額外買家印花稅 (15%),但點解仍然有不少人開公司買樓?以下我們會列出開公司買樓的種種原因和好處。

 

1.減底物業稅開支

如有海外投資者想投資香港物業,無論佢地想以個人名義身份,又或以公司名義身份購買,同樣都需要繳付從價印花稅 (第一標準稅率) 和 買家印花稅。

海外買家購入香港物業一般都是投資性質故多,如以開公司買樓方式購入物業,物業相關支出,例如裝修費、維修費、管理費、差餉可以公司支出形式抵扣物業租金租入。假如他們搵物業管理公司/代理人管理物業租務事宜,相關支出亦可扣稅。所以只要計岩條數,無論是海外人士或本地投資者,開公司買樓仍然會有慳錢位。

1.1 如以個人名義投資出租物業,業主需繳付物業稅,物業稅計算 = 應評稅淨值 x 15%

[A]出租收入
[B]不能追回的租金
[C]應評稅值(A-B)
[D]業主繳付的差餉
[E](C-D)
[F]修葺及支出的標準免稅額 (E x 20%)
 應評稅淨值 (E-F)

更詳盡物業稅計算,可瀏覽【物業稅計算】出租物業要交幾多稅?計算物業稅和慳稅方法

1.2 如以開公司買樓形象賺司租金收入,業主需要繳付利得稅,利得稅計算 = 

利得稅 = 收入 – 支出 = 利潤

受惠於二級稅稅制,現時利得稅頭二百萬利潤是8.25%,其後是16.5%。

 

2.物業轉讓可慳印花稅

開公司買樓第二好處,涉及到可節省轉讓物業的交易費用。由於將公司賣出的操作,技技術上只是買賣公司股份,當中不涉及買賣樓宇物業,變相當中牽涉的交易費相比直接樓字買賣為底。

另外,開公司開樓亦可於將來轉讓公司時慳印花稅。如上面所講,這種操作之下的買賣,交易的只是公司股份,而不是直接物業買賣的話,所以可節省買賣物業所需要的從價印花稅,而只需要繳付股權轉換的印花稅。

假如以一層價值 $1,000萬的物業作計算:

一般物業買賣:$1,000萬 x 3.75%(從價印花稅率)= $37.5萬
股權轉讓形式:$1,000萬 x 0.26% (股份轉讓稅率)= $2.6萬
以上計算是假設轉讓股權時,並沒有任何物業以外的資產

 

由此可見,以公司名義買樓再作轉讓,當中省下從價印花稅高達 $34.9萬,所以以開公司買樓形式作投資,可以說是先苦後甜的方案。

Adam-Ho-ACAS

毅思博客作者,《毅思會計》創辦人,是一名資深會計師,香港稅務學會資深會員,並持有「香港信託及公司服務提供者牌照」。過去由零創辦多間百萬營收公司,熱愛學習和分享,希望將專業知識平民化。過去一年,毅思博客年瀏覽量已超過30萬。

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