Open Mon - Fri 10:00-18:00
Email : info@acaccountinghk.com Call Now : 3619 6414 Whatsapp : 6706 0903

【轉按套現】幾時係轉按最佳時機?把握轉按套現黃金期

轉按套現

本港步入低息環境多年,加上樓價持續上升,很多業主想趁機做《轉按套現》,希望可從中得益。究竟轉按是甚麼?如何申請?「轉按套現」中有什麼要求?「轉按」又有什麼好處?伽瑪今天為大家分享,希望讓業主能一文掌握轉按當中要留意地方!

買入物業時,大部分買家都會借取銀行按揭貸款上樓。隨後,如果買家想將物業的按揭轉移至另外一間銀行承按,這就稱之為「轉按」。

轉按大致分種,第一種叫 (1) 平頭轉按,即把把餘下的貸款額由A銀行轉移至B銀行。第二種叫 (2) 轉按套現,即由另一間銀行為物業重新估價,透過物業升值,轉按套現,借出現金作其他用途。

1. 呼吸Plan,「呼吸」不了

不少業主買入新盤時,都會選用發展商按揭計劃,此類計劃幫助部份人可以較高按揭成數上車,亦可免除壓力測試,而且一般在頭數年按揭利率與市場上的按揭計劃相若,但經過蜜月期後(一般為3年)利率便會急升,按息往往提升至5厘以上。要擺脫高息危機,此時就應要轉按

 

2. 為按揭保險「甩保」

除了使用發展商按揭外,使用按揭保險上車亦是非常普遍,能夠為800萬以下物業申請高達九成按揭。不過使用按揭保險需要支付保費用,利率介乎1.15%-5.04%不等,加上使用按揭保險不能把物業出租,如果「甩保」便可既慳息,又能靈活運用單位。另外,如果第1年退保,更可退回40%保費,第2年為25%,第3年內退保,更可以取回15%保費。

 

3. 獲取更優惠利率 / 轉按回贈

銀行不時會為優質客戶提供優惠的按揭計劃,只要計岩條數便可以透過轉按便取得更優惠利率 。

 

4. 套取資金

如果物業樓價有一定升幅,業主有資金需要想套現,轉按亦是一種精見做法。例如當初買入物業為600萬,當時申請六成按揭,貸款額為360萬,經過現時樓價已升至800萬尚欠本金剩餘300萬,再申請六成按揭480萬,償還200萬貸款額後,便能套現最多180萬作其他用途,但當然實際情況仍需視乎申請人的財務收入決定,有機會套現金額會比預期少。

 

5. 按揭擔保人想甩名

如果本身按揭的擔保人希望「甩名」,亦可透過轉按做到。

1. 預備所需文件

轉按申請程序與一般按揭申請無異,需要提交 (1) 個人資料證明如身份證及住址證明;(2) 入息證明文件:如工作證明、最近三個的收入紀錄、出糧戶口的銀行月結單、稅單、強積金紀錄等;(3) 原有按揭的按揭貸款合約及供款證明。

 

2. 銀行估價

伽瑪建議可向多間銀行進行物業估價,了解哪一間估價最好,亦可搵伽瑪按揭轉介幫忙,簡單又快捷,按揭專員會根據申請人狀況、轉按目的、物業類型,比較不同的按揭計劃,並協助向銀行為物業進行估價。

 

3. 委託律師

在銀行進行轉按審批的同時,申請人同時找尋適合的律師預備轉按手續,律師會代為向前按揭機構提取樓契及進行查冊,一般情況下申請人須自行尋找律師處理有關手續,轉按律師費約為數千元起,伽瑪亦樂意為大家轉介可靠律師辦理定轉按手續。

 

4. 律師樓協助簽契

律師樓會聯絡業主簽訂樓契及按揭契。簽完後銀行會把貸款及按揭部份交予律師,代為轉交業主及原有的按揭機構。

1. 財務狀況 / 銀行審批條件有變

轉按即重新承造按揭,轉按銀行會對申請人申請當時的財務狀況作出評估,並重新進行壓力測試,以衡量最終批出成數。

在疫情衝擊下,銀行審批按揭的條件或變得更加嚴謹,令申請人可借成數降低,最終貸款額可能會比原先的更少。

 

2.  跌市難轉按

天氣不似預期,假果樓價升幅亦不似預期,或因其他種種原因,以致物業估價不足, 轉按就有難度;新批貸款額可能比原本更少,又或轉按利率提升,轉按就變得無利可圖。

 

3. 罰息期內轉按要罰款

借款人亦要注意原有按揭的「罰息期」期限,如在罰息期間內,透過轉按而提早償還原有按揭,便要另外繳交手續費,費用通常相當於貸款額的某個百份點,所以轉按前要計清條數,以免轉左等於冇轉。

一般而言,轉按會較加按為著數,皆因你把整筆貸款轉移到轉按銀行,金額較加按大,所獲得的現金回贈一般會較高,而銀行亦更願意提供吸引的按揭計劃吸引你轉按。如加按的話,銀行只會給予增加貸款額的部份提供現金回贈。

另外,如果公司是合夥公司或多於一位股東,利息則會按比例去計算營利作入息做壓力測試。例如你持有公司的 80%,而本月的淨營利有 100 萬,你的個人收入則會以 80 萬計算。

如過去6個月有定時出糧給自己,並有就其入息報薪俸稅和供強積金的話,此入息紀錄會納入入息計算當中。不過避免做假入息情況,按揭保險會會考慮公司是否有盈利和營運,所以財務報表對於高成數按揭申請者相當重要。

自僱人士按揭壓力測試與一般壓力測試計算方法相同。

每間銀行的轉按優惠都各有不同,個別銀行的按揭利率會較為優惠,審批亦較為寬鬆,而;部份現金回贈則較高,如果要逐間銀行查問便要花大量時間和精力,亦隨時唔覺意計錯數,轉左等於冇轉。伽瑪按揭能夠為大家提供各大銀行的轉按計劃及最新優惠,而且是免費的,慳錢又慳時間!

Casmart Solution

伽瑪市場策劃是一家理財策劃公司,團隊成員包括多位專業人士, 專門協助客戶處理有關樓宇按揭,個人 / 企業融資等棘手個案。

如對《轉按套現》有任何疑問我們樂意解答

聯絡我們

如對《轉按套現》有任何疑問

我們樂意解答

熱線: (852) 3619 6414 / Whatsapp: (852) 6706 0903

年度獎項

The Most Reputable Professional Accounting Firm for the Year 2022
(最具信譽專業會計公司)

Most Reliable Accounting And Corporate Services of the Year 2021
(最可靠會計及企業服務)

HKMOS Awards
(最優秀服務大獎 2021)

Famous Brands Hong Kong
(香港著名品牌 2021)

_____________________________________

毅思會計 – 以專業貢獻社群,用心服務每位客戶