【轉按套現】幾時係轉按最佳時機？把握轉按套現黃金期

本港步入低息環境多年，加上樓價持續上升，很多業主想趁機做《轉按套現》，希望可從中得益。究竟轉按是甚麼？如何申請？「轉按套現」中有什麼要求？「轉按」又有什麼好處？伽瑪今天為大家分享，希望讓業主能一文掌握轉按當中要留意地方！

買入物業時，大部分買家都會借取銀行按揭貸款上樓。隨後，如果買家想將物業的按揭轉移至另外一間銀行承按，這就稱之為「轉按」。

轉按大致分種，第一種叫 (1) 平頭轉按，即把把餘下的貸款額由A銀行轉移至B銀行。第二種叫 (2) 轉按套現，即由另一間銀行為物業重新估價，透過物業升值，轉按套現，借出現金作其他用途。

1. 呼吸Plan，「呼吸」不了

不少業主買入新盤時，都會選用發展商按揭計劃，此類計劃幫助部份人可以較高按揭成數上車，亦可免除壓力測試，而且一般在頭數年按揭利率與市場上的按揭計劃相若，但經過蜜月期後（一般為3年）利率便會急升，按息往往提升至5厘以上。要擺脫高息危機，此時就應要轉按。

2. 為按揭保險「甩保」

除了使用發展商按揭外，使用按揭保險上車亦是非常普遍，能夠為800萬以下物業申請高達九成按揭。不過使用按揭保險需要支付保費用，利率介乎1.15%-5.04%不等，加上使用按揭保險不能把物業出租，如果「甩保」便可既慳息，又能靈活運用單位。另外，如果第1年退保，更可退回40%保費，第2年為25%，第3年內退保，更可以取回15%保費。

3. 獲取更優惠利率 / 轉按回贈

銀行不時會為優質客戶提供優惠的按揭計劃，只要計岩條數便可以透過轉按便取得更優惠利率 。

4. 套取資金

如果物業樓價有一定升幅，業主有資金需要想套現，轉按亦是一種精見做法。例如當初買入物業為600萬，當時申請六成按揭，貸款額為360萬，經過現時樓價已升至800萬尚欠本金剩餘300萬，再申請六成按揭480萬，償還200萬貸款額後，便能套現最多180萬作其他用途，但當然實際情況仍需視乎申請人的財務收入決定，有機會套現金額會比預期少。

5. 按揭擔保人想甩名

如果本身按揭的擔保人希望「甩名」，亦可透過轉按做到。

1. 預備所需文件

轉按申請程序與一般按揭申請無異，需要提交 (1) 個人資料證明如身份證及住址證明；(2) 入息證明文件：如工作證明、最近三個的收入紀錄、出糧戶口的銀行月結單、稅單、強積金紀錄等；(3) 原有按揭的按揭貸款合約及供款證明。

2. 銀行估價

伽瑪建議可向多間銀行進行物業估價，了解哪一間估價最好，亦可搵伽瑪按揭轉介幫忙，簡單又快捷，按揭專員會根據申請人狀況、轉按目的、物業類型，比較不同的按揭計劃，並協助向銀行為物業進行估價。

3. 委託律師

在銀行進行轉按審批的同時，申請人同時找尋適合的律師預備轉按手續，律師會代為向前按揭機構提取樓契及進行查冊，一般情況下申請人須自行尋找律師處理有關手續，轉按律師費約為數千元起，伽瑪亦樂意為大家轉介可靠律師辦理定轉按手續。

4. 律師樓協助簽契

律師樓會聯絡業主簽訂樓契及按揭契。簽完後銀行會把貸款及按揭部份交予律師，代為轉交業主及原有的按揭機構。

1. 財務狀況 / 銀行審批條件有變

轉按即重新承造按揭，轉按銀行會對申請人申請當時的財務狀況作出評估，並重新進行壓力測試，以衡量最終批出成數。

在疫情衝擊下，銀行審批按揭的條件或變得更加嚴謹，令申請人可借成數降低，最終貸款額可能會比原先的更少。

2.  跌市難轉按

天氣不似預期，假果樓價升幅亦不似預期，或因其他種種原因，以致物業估價不足， 轉按就有難度；新批貸款額可能比原本更少，又或轉按利率提升，轉按就變得無利可圖。

3. 罰息期內轉按要罰款

借款人亦要注意原有按揭的「罰息期」期限，如在罰息期間內，透過轉按而提早償還原有按揭，便要另外繳交手續費，費用通常相當於貸款額的某個百份點，所以轉按前要計清條數，以免轉左等於冇轉。

一般而言，轉按會較加按為著數，皆因你把整筆貸款轉移到轉按銀行，金額較加按大，所獲得的現金回贈一般會較高，而銀行亦更願意提供吸引的按揭計劃吸引你轉按。如加按的話，銀行只會給予增加貸款額的部份提供現金回贈。

另外，如果公司是合夥公司或多於一位股東，利息則會按比例去計算營利作入息做壓力測試。例如你持有公司的 80%，而本月的淨營利有 100 萬，你的個人收入則會以 80 萬計算。

如過去6個月有定時出糧給自己，並有就其入息報薪俸稅和供強積金的話，此入息紀錄會納入入息計算當中。不過避免做假入息情況，按揭保險會會考慮公司是否有盈利和營運，所以財務報表對於高成數按揭申請者相當重要。

自僱人士按揭壓力測試與一般壓力測試計算方法相同。

每間銀行的轉按優惠都各有不同，個別銀行的按揭利率會較為優惠，審批亦較為寬鬆，而;部份現金回贈則較高，如果要逐間銀行查問便要花大量時間和精力，亦隨時唔覺意計錯數，轉左等於冇轉。伽瑪按揭能夠為大家提供各大銀行的轉按計劃及最新優惠，而且是免費的，慳錢又慳時間！

原文連結：【轉按套現】轉按全功略：轉按條件+轉按程序+轉按好處+轉按回贈