開公司買樓,即是以有限公司名義持有物業。根據現時法例,只有《個人身份》或 《有限公司》才可持有物業。不少人都有一個疑問,開公司買樓,相比個人持有,究竟有沒有好處?本文毅思會計與大家分享開公司買樓的好處和壞處,如何計岩條數,還有開公司買樓注意事項。
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根據香港《印花稅條例》,印花稅是對書面文件徵收的稅項,有關買賣香港樓宇的文件須被徵稅,否則有關文件將不具法律效力,假如文件用於法律訴訟時,文件將不獲法庭受理作為證據。而買樓印花稅亦是香港政府其中一大收入來源。
從價印花稅,即 Ad Valorem Stamp Duty (AVD),是買樓印花稅的其中一種,現時香港住宅物業的從價印花稅的稅率劃一為15%,有關稅率適用於個人及公司購買住宅物業之交易,而獲豁免人士則僅需按照第二標準稅率繳交印花稅。想知如何以第二標準稅率計算印花稅?可瀏覽:稅務局局從價印花稅
額外印花稅,即 Special Stamp Duty (SSD)。香港樓價持續攀升,政府為了抑壓樓市短炒投機行為,多年前推出了額外印花稅,有關印花稅徵收的持貨期及稅率如下:
持貨期 | 稅率 |
6個月或以內 | 20% |
超過6個月但在12個月或以內 | 15% |
超過12個月但在24個月或以內 | 10% |
超過24個月但在36個月或以內 | 10% |
買家印花稅,即 Buyer’s Stamp Duty (BSD)。這是針對境外投資者及以公司持人物業的投資者的印花稅項,有關對象及稅率如下:
對象 | 稅率 |
非香港永久性居民、香港及海外註冊公司 | 15% |
要知道自己要交幾多買樓印花稅,首先要認清物業類型。如果屬於住宅單位,買樓印花稅亦會受多種因素而變化,例如是否首次置業、物業持有年期等。至於非住宅物業,如工商舖物業,需要繳付第1標準稅率的從價印花稅 (即劃一稅率15%),此類物業買賣,不論是否屬於香港買家,首次購買,還是非首次購買非住宅項目,印花稅也不會出現任何變化,賣出的時候也不會受額外印花稅影響。
如果屬於住宅物業,買樓印花稅要交幾多會因買家的身份而不同,如果屬於香港人及以首置身份買入,只需要支付第2標準稅率的從價印花稅。以1個600萬物業為例,印花稅開支為18萬 ($6,000,000 x 3%)。不過如果屬於非首置人士,則要支付從價印花稅 (AVD) 第1標準第1部稅率,即90萬元 ($6,000,000 x 15%) ,兩者相距可以很大,差額多達72萬,所以在置業路上如果想做到慳稅,善用首置身份是必須的。
如果屬於非香港人或以公司買入香港物業,除了要支付從價印花稅 (15%) 外,更需要額外支付買家印花稅,稅率為樓價的15%,600萬的物業總印花稅成本為:90萬的從價印花稅 ($6,000,000 x 15%) + 90萬 ($6,000,000 x 15%) 的買家印花稅,合共180萬。
如果打算賣出住宅物業,要注意轉售限期內的額外印花稅 (SSD) 開支。不同持貨年期的額外印花稅計算可參考上文的圖表。舉例,如物業以800萬易手,以持有期6個月內轉手計算,額外印花稅高達160萬 ($8,000,000 x 20%),持有期為6至12個月印花稅則為120萬 ($8,000,000 x 15%),持貨12至36個月稅項則為80萬($8,000,000 x 10%),最高與最低稅率相差整整一倍,所以作為精明投資者,你不可能忽略印花稅的計算吧!
了解完上文買樓印花稅計算,大家都會留意到,其他以公司名義買樓,需要付上額外買家印花稅 (15%),但點解仍然有不少人開公司買樓?以下我們會列出開公司買樓的種種原因和好處。
如有海外投資者想投資香港物業,無論佢地想以個人名義身份,又或以公司名義身份購買,同樣都需要繳付從價印花稅 (第一標準稅率) 和 買家印花稅。
海外買家購入香港物業一般都是投資性質故多,如以開公司買樓方式購入物業,物業相關支出,例如裝修費、維修費、管理費、差餉可以公司支出形式抵扣物業租金租入。假如他們搵物業管理公司/代理人管理物業租務事宜,相關支出亦可扣稅。所以只要計岩條數,無論是海外人士或本地投資者,開公司買樓仍然會有慳錢位。
[A] | 出租收入 |
[B] | 不能追回的租金 |
[C] | 應評稅值(A-B) |
[D] | 業主繳付的差餉 |
[E] | (C-D) |
[F] | 修葺及支出的標準免稅額 (E x 20%) |
應評稅淨值 (E-F) |
更詳盡物業稅計算,可瀏覽:【物業稅計算】出租物業要交幾多稅?計算物業稅和慳稅方法
利得稅 = 收入 – 支出 = 利潤
受惠於二級稅稅制,現時利得稅頭二百萬利潤是8.25%,其後是16.5%。
開公司買樓第二好處,涉及到可節省轉讓物業的交易費用。由於將公司賣出的操作,技技術上只是買賣公司股份,當中不涉及買賣樓宇物業,變相當中牽涉的交易費相比直接樓字買賣為底。
另外,開公司開樓亦可於將來轉讓公司時慳印花稅。如上面所講,這種操作之下的買賣,交易的只是公司股份,而不是直接物業買賣的話,所以可節省買賣物業所需要的從價印花稅,而只需要繳付股權轉換的印花稅。
假如以一層價值 $1,000萬的物業作計算:
一般物業買賣: | $1,000萬 x 3.75%(從價印花稅率)= $37.5萬 |
股權轉讓形式: | $1,000萬 x 0.26% (股份轉讓稅率)= $2.6萬 |
以上計算是假設轉讓股權時,並沒有任何物業以外的資產 |
由此可見,以公司名義買樓再作轉讓,當中省下從價印花稅高達 $34.9萬,所以以開公司買樓形式作投資,可以說是先苦後甜的方案。