開公司買樓，即是以有限公司名義持有物業。根據現時法例，只有《個人身份》或 《有限公司》才可持有物業。不少人都有一個疑問，開公司買樓，相比個人持有，究竟有沒有好處？本文毅思會計與大家分享開公司買樓的好處和壞處，如何計岩條數，還有開公司買樓注意事項。
目錄
根據香港《印花稅條例》，印花稅是對書面文件徵收的稅項，有關買賣香港樓宇的文件須被徵稅，否則有關文件將不具法律效力，假如文件用於法律訴訟時，文件將不獲法庭受理作為證據。而買樓印花稅亦是香港政府其中一大收入來源。
從價印花稅，即 Ad Valorem Stamp Duty (AVD)，是買樓印花稅的其中一種，現時香港住宅物業的從價印花稅的稅率劃一為15%，有關稅率適用於個人及公司購買住宅物業之交易，而獲豁免人士則僅需按照第二標準稅率繳交印花稅。想知如何以第二標準稅率計算印花稅？可瀏覽：稅務局局從價印花稅
額外印花稅，即 Special Stamp Duty (SSD)。香港樓價持續攀升，政府為了抑壓樓市短炒投機行為，多年前推出了額外印花稅，有關印花稅徵收的持貨期及稅率如下：
| 持貨期 | 稅率 |
| 6個月或以內 | 20% |
| 超過6個月但在12個月或以內 | 15% |
| 超過12個月但在24個月或以內 | 10% |
| 超過24個月但在36個月或以內 | 10% |
買家印花稅，即 Buyer’s Stamp Duty (BSD)。這是針對境外投資者及以公司持人物業的投資者的印花稅項，有關對象及稅率如下：
| 對象 | 稅率 |
| 非香港永久性居民、香港及海外註冊公司 | 15% |
要知道自己要交幾多買樓印花稅，首先要認清物業類型。如果屬於住宅單位，買樓印花稅亦會受多種因素而變化，例如是否首次置業、物業持有年期等。至於非住宅物業，如工商舖物業，需要繳付第1標準稅率的從價印花稅 (即劃一稅率15%)，此類物業買賣，不論是否屬於香港買家，首次購買，還是非首次購買非住宅項目，印花稅也不會出現任何變化，賣出的時候也不會受額外印花稅影響。
如果屬於住宅物業，買樓印花稅要交幾多會因買家的身份而不同，如果屬於香港人及以首置身份買入，只需要支付第2標準稅率的從價印花稅。以1個600萬物業為例，印花稅開支為18萬 ($6,000,000 x 3%)。不過如果屬於非首置人士，則要支付從價印花稅 (AVD) 第1標準第1部稅率，即90萬元 ($6,000,000 x 15%) ，兩者相距可以很大，差額多達72萬，所以在置業路上如果想做到慳稅，善用首置身份是必須的。
如果屬於非香港人或以公司買入香港物業，除了要支付從價印花稅 (15%) 外，更需要額外支付買家印花稅，稅率為樓價的15%，600萬的物業總印花稅成本為：90萬的從價印花稅 ($6,000,000 x 15%) + 90萬 ($6,000,000 x 15%) 的買家印花稅，合共180萬。
如果打算賣出住宅物業，要注意轉售限期內的額外印花稅 (SSD) 開支。不同持貨年期的額外印花稅計算可參考上文的圖表。舉例，如物業以800萬易手，以持有期6個月內轉手計算，額外印花稅高達160萬 ($8,000,000 x 20%)，持有期為6至12個月印花稅則為120萬 ($8,000,000 x 15%)，持貨12至36個月稅項則為80萬($8,000,000 x 10%)，最高與最低稅率相差整整一倍，所以作為精明投資者，你不可能忽略印花稅的計算吧！
了解完上文買樓印花稅計算，大家都會留意到，其他以公司名義買樓，需要付上額外買家印花稅 (15%)，但點解仍然有不少人開公司買樓？以下我們會列出開公司買樓的種種原因和好處。
如有海外投資者想投資香港物業，無論佢地想以個人名義身份，又或以公司名義身份購買，同樣都需要繳付從價印花稅 (第一標準稅率) 和 買家印花稅。
海外買家購入香港物業一般都是投資性質故多，如以開公司買樓方式購入物業，物業相關支出，例如裝修費、維修費、管理費、差餉可以公司支出形式抵扣物業租金租入。假如他們搵物業管理公司/代理人管理物業租務事宜，相關支出亦可扣稅。所以只要計岩條數，無論是海外人士或本地投資者，開公司買樓仍然會有慳錢位。
| [A] | 出租收入 |
| [B] | 不能追回的租金 |
| [C] | 應評稅值(A-B) |
| [D] | 業主繳付的差餉 |
| [E] | (C-D) |
| [F] | 修葺及支出的標準免稅額 (E x 20%) |
| 應評稅淨值 (E-F) |
更詳盡物業稅計算，可瀏覽：【物業稅計算】出租物業要交幾多稅？計算物業稅和慳稅方法
利得稅 = 收入 – 支出 = 利潤
受惠於二級稅稅制，現時利得稅頭二百萬利潤是8.25%，其後是16.5%。
開公司買樓第二好處，涉及到可節省轉讓物業的交易費用。由於將公司賣出的操作，技技術上只是買賣公司股份，當中不涉及買賣樓宇物業，變相當中牽涉的交易費相比直接樓字買賣為底。
另外，開公司開樓亦可於將來轉讓公司時慳印花稅。如上面所講，這種操作之下的買賣，交易的只是公司股份，而不是直接物業買賣的話，所以可節省買賣物業所需要的從價印花稅，而只需要繳付股權轉換的印花稅。
假如以一層價值 $1,000萬的物業作計算：
| 一般物業買賣： | $1,000萬 x 3.75%（從價印花稅率）= $37.5萬 |
| 股權轉讓形式： | $1,000萬 x 0.26% （股份轉讓稅率）= $2.6萬 |
| 以上計算是假設轉讓股權時，並沒有任何物業以外的資產 | |
由此可見，以公司名義買樓再作轉讓，當中省下從價印花稅高達 $34.9萬，所以以開公司買樓形式作投資，可以說是先苦後甜的方案。
毅思博客作者，熱愛學習和分享，希望將專業知識平民化。過去一年，毅思博客瀏覽量已超過50萬。
毅思會計創辦人 / 資深會計師 / 香港稅務學會資深會員
年度獎項
The Most Reputable Professional Accounting Firm for the Year 2022
(最具信譽專業會計公司)
Most Reliable Accounting And Corporate Services of the Year 2021
(最可靠會計及企業服務)
HKMOS Awards
(最優秀服務大獎 2021)
Famous Brands Hong Kong
(香港著名品牌 2021)
_____________________________________
毅思會計 – 以專業服務社群，用心服務每位客戶
