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【開公司買樓】以公司名義買樓好嗎？利弊兩面睇 / 印花稅計算

開公司買樓，即是以有限公司名義持有物業。根據現時法例，只有《個人身份》或《有限公司》才可持有物業。不少人都有一個疑問，開公司買樓，相比個人持有，究竟有沒有好處？本文毅思會計與大家分享開公司買樓的好處和壞處，如何計岩條數，還有開公司買樓注意事項。

開公司買樓前，先了解香港買樓印花稅計算
- 從價印花稅
- 額外印花稅
- 買家印花稅
影響買樓印稅3大因素
開公司買樓好處
- 慳物業稅
- 慳轉讓交易費和印花稅

買樓印花稅

根據香港《印花稅條例》，印花稅是對書面文件徵收的稅項，有關買賣香港樓宇的文件須被徵稅，否則有關文件將不具法律效力，假如文件用於法律訴訟時，文件將不獲法庭受理作為證據。而買樓印花稅亦是香港政府其中一大收入來源。

從價印花稅 (AVD)是什麼？

從價印花稅，即 Ad Valorem Stamp Duty (AVD)，是買樓印花稅的其中一種，現時香港住宅物業的從價印花稅的稅率劃一為15%，有關稅率適用於個人及公司購買住宅物業之交易，而獲豁免人士則僅需按照第二標準稅率繳交印花稅。想知如何以第二標準稅率計算印花稅？可瀏覽：稅務局局從價印花稅

額外印花稅 (SSD)是什麼？

額外印花稅，即 Special Stamp Duty (SSD)。香港樓價持續攀升，政府為了抑壓樓市短炒投機行為，多年前推出了額外印花稅，有關印花稅徵收的持貨期及稅率如下：

持貨期	稅率
6個月或以內	20%
超過6個月但在12個月或以內	15%
超過12個月但在24個月或以內	10%
超過24個月但在36個月或以內	10%

買家印花稅 (BSD)」是什麼？

買家印花稅，即 Buyer’s Stamp Duty (BSD)。這是針對境外投資者及以公司持人物業的投資者的印花稅項，有關對象及稅率如下：

對象	稅率
非香港永久性居民、香港及海外註冊公司	15%

影響買樓印花稅3大因素

1. 物業類型

要知道自己要交幾多買樓印花稅，首先要認清物業類型。如果屬於住宅單位，買樓印花稅亦會受多種因素而變化，例如是否首次置業、物業持有年期等。至於非住宅物業，如工商舖物業，需要繳付第1標準稅率的從價印花稅 (即劃一稅率15%)，此類物業買賣，不論是否屬於香港買家，首次購買，還是非首次購買非住宅項目，印花稅也不會出現任何變化，賣出的時候也不會受額外印花稅影響。

2. 買家身份

如果屬於住宅物業，買樓印花稅要交幾多會因買家的身份而不同，如果屬於香港人及以首置身份買入，只需要支付第2標準稅率的從價印花稅。以1個600萬物業為例，印花稅開支為18萬 ($6,000,000 x 3%)。不過如果屬於非首置人士，則要支付從價印花稅 (AVD) 第1標準第1部稅率，即90萬元 ($6,000,000 x 15%) ，兩者相距可以很大，差額多達72萬，所以在置業路上如果想做到慳稅，善用首置身份是必須的。

如果屬於非香港人或以公司買入香港物業，除了要支付從價印花稅 (15%) 外，更需要額外支付買家印花稅，稅率為樓價的15%，600萬的物業總印花稅成本為：90萬的從價印花稅 ($6,000,000 x 15%) + 90萬 ($6,000,000 x 15%) 的買家印花稅，合共180萬。

3. 賣出物業期限

如果打算賣出住宅物業，要注意轉售限期內的額外印花稅 (SSD) 開支。不同持貨年期的額外印花稅計算可參考上文的圖表。舉例，如物業以800萬易手，以持有期6個月內轉手計算，額外印花稅高達160萬 ($8,000,000 x 20%)，持有期為6至12個月印花稅則為120萬 ($8,000,000 x 15%)，持貨12至36個月稅項則為80萬($8,000,000 x 10%)，最高與最低稅率相差整整一倍，所以作為精明投資者，你不可能忽略印花稅的計算吧！

開公司買樓好處

了解完上文買樓印花稅計算，大家都會留意到，其他以公司名義買樓，需要付上額外買家印花稅 (15%)，但點解仍然有不少人開公司買樓？以下我們會列出開公司買樓的種種原因和好處。

1.減底物業稅開支

如有海外投資者想投資香港物業，無論佢地想以個人名義身份，又或以公司名義身份購買，同樣都需要繳付從價印花稅 (第一標準稅率) 和買家印花稅。

海外買家購入香港物業一般都是投資性質故多，如以開公司買樓方式購入物業，物業相關支出，例如裝修費、維修費、管理費、差餉可以公司支出形式抵扣物業租金租入。假如他們搵物業管理公司/代理人管理物業租務事宜，相關支出亦可扣稅。所以只要計岩條數，無論是海外人士或本地投資者，開公司買樓仍然會有慳錢位。

1.1 如以個人名義投資出租物業，業主需繳付物業稅，物業稅計算 = 應評稅淨值 x 15%

[A]	出租收入
[B]	不能追回的租金
[C]	應評稅值(A-B)
[D]	業主繳付的差餉
[E]	(C-D)
[F]	修葺及支出的標準免稅額 (E x 20%)
	應評稅淨值 (E-F)

更詳盡物業稅計算，可瀏覽：【物業稅計算】出租物業要交幾多稅？計算物業稅和慳稅方法

1.2 如以開公司買樓形象賺司租金收入，業主需要繳付利得稅，利得稅計算 =

利得稅 = 收入 – 支出 = 利潤

受惠於二級稅稅制，現時利得稅頭二百萬利潤是8.25%，其後是16.5%。

2.物業轉讓可慳印花稅

開公司買樓第二好處，涉及到可節省轉讓物業的交易費用。由於將公司賣出的操作，技技術上只是買賣公司股份，當中不涉及買賣樓宇物業，變相當中牽涉的交易費相比直接樓字買賣為底。

另外，開公司開樓亦可於將來轉讓公司時慳印花稅。如上面所講，這種操作之下的買賣，交易的只是公司股份，而不是直接物業買賣的話，所以可節省買賣物業所需要的從價印花稅，而只需要繳付股權轉換的印花稅。

假如以一層價值 $1,000萬的物業作計算：

一般物業買賣：	$1,000萬 x 3.75%（從價印花稅率）= $37.5萬
股權轉讓形式：	$1,000萬 x 0.26% （股份轉讓稅率）= $2.6萬
以上計算是假設轉讓股權時，並沒有任何物業以外的資產

由此可見，以公司名義買樓再作轉讓，當中省下從價印花稅高達 $34.9萬，所以以開公司買樓形式作投資，可以說是先苦後甜的方案。