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【物業稅計算】出租物業如何計稅?有咩可扣稅?業主報稅功略

物業稅計算

出租物業應該如何計稅?不少準物業投資者對物業稅計算都有疑問,想精準計算投資物業收益,除左要識計算買樓印花稅,亦要學懂《計算物業稅》。本文會分享不同情況下,物業稅應如何計算,想知點慳稅就繼續睇下去。

《物業稅計算》是按物業在該課稅年度的《應評稅淨值》,以標準稅率計算。物業稅課稅年度是指每年的4月1日至翌年的3月31日。

物業稅計算公式

物業出租的應評稅淨值計算如下:

A 出租收入
B 不能追回的租金
C 應評稅值(A-B)
D 業主繳付的差餉
E (C-D)
F 修葺及支出的標準免稅額 (E x 20%)
應評稅淨值 (E-F)

 

物業稅的稅率是應評稅淨值的 15%。所謂全年應評稅淨值,是指每年課稅年度 (1/4 – 31/3) 的淨出租收入,扣除了差餉、不能追回的租金及修葺費等事項。

修葺費因物業狀況而異,稅局為簡化計算手續,會自動在業主的淨租金收入中劃一扣減 20%,作為修葺和支出的標準免稅額。該 20% 包括了所有因放租而衍生的雜費支出,業主無須向稅局提供相關實際支出證明。

假如租客有拖欠租金,業主在報物業稅時,需要計算被拖欠的租金收入,如確定無法追回租金,可申請將租金收入中扣除。

不可以,稅務局只接受劃一總收入 20% 計算 (詳情可看以上例子),就算實際支出比 20% 扣減大,都只能按 20% 扣減的準則去計算。

在2020/21課稅年度,物業月租是$20,000,差餉支出一年$8,000。受疫情影響,租客於2021/3 開始欠租,業主無法聯絡到租客,至今業主未能收取 2021/3 的租金。

A 出租收入 240,000.00
B 不能追回的租金  (20,000.00)
C 應評稅值(A-B) 220,000.00
D 業主繳付的差餉 (8,000.00)
E (C-D) 212,000.00
F 修葺及支出的標準免稅額 (E x 20%) (42,400.00)
應評稅淨值 (E-F) 169,600.00

 

2020/21年度物業稅按15%徵收 25,440
加:2021/22年度暫繳稅 25,440
應繳稅款總額 50,880

 

物業稅繳稅日期

評稅通知書會列明繳稅日期。除非你已對評稅提出反對或已提交申請緩繳暫繳稅,並已收到稅務局通知暫緩繳交稅款的數額,否則你必須於繳稅日期或該日前清繳評稅通知書上列出的稅款。

 

暫繳物業稅會分兩期繳交

評稅通知書上會有兩個繳稅日期。一般而言,第一期是當年11月而第二期是翌年4月。這是因為就暫繳稅而言,你在當年10月底應可收到7個月(即4月至10月)的租金,而到翌年3月底應收到全年的租金。

資料來源:政府一站通

 

申請《個人入息課稅》可慳《物業稅》嗎?

如你以個人持有出租物業,你亦未用盡的免稅額,你可以透過申請個人入息課稅,將物業應評稅淨值與個人入息合併,做到減稅效果。另外,出租物業按揭利息支出可在個人入息課稅中作支出扣除,而不可在物業稅中扣除。

個人入息課稅簡介:如何透過《個人入息課稅》得到稅務寬減?

想了解更多個人報稅扣稅方式?【免稅額+報薪俸 2022】全功略: 可扣稅項目、支出、慳稅方法

計算物業稅時,管理費可作支出抵扣嗎?

不可以。

計算物業稅時,地租可作支出抵扣嗎?

不可以。

如實際修葺支出超出 20% 出甜收入,可以實際支出作抵扣嗎?

不可以,稅務局對於修葺等相關支出劃一以租金以入20%計算。

物業稅報稅表(BIR57)樣本

https://www.ird.gov.hk/chi/pdf/ind_cot_dem1.pdf

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