Open Mon - Fri 10:00-18:00
Email : info@acaccountinghk.com Call Now : 3619 6414 Whatsapp : 6706 0903

【自僱人士按揭】拆解申請文件、按揭成數、壓力測試等要求

自僱人士按揭

自僱人士按揭 向來是眾多生意老闆關注議題。買樓置業是每個人的人生大事,但香港地樓價高企,對於普通人而言,儲錢買樓絕非易事。自僱人士老闆要考慮就更多,搵到錢,但又不代表可做高按揭成數,本文會為大家一一講解自僱人士老師承造按揭要知道的事。

了解自僱人士按揭的第一步,是先認清何謂自僱人士。一般而言,自僱人士是指「不是以僱員身分受僱的人士而賺取收入的人士。」而在沒有任何僱傭關係底下,如果你從買賣貨品、提供服務,或其他任何方式賺司收入,你的身份就是自僱人士。

基本上,只要你是「自己請自己」的職業,就相等於自僱人士。現在社會上流行的自由工作者模式,自己接job做賺錢也同樣會被視為自僱人士。

自僱人士例如:

  • 網店店主
  • 補習老師
  • 網紅 (KOL)
  • 私家醫生
  • 律師

自僱人士按揭成數明文規定最多做到 8 成按揭,但由於自僱人士一般收入較不穩定,不屬於固定入息人士,所以絕大多數情況,按揭保險公司會對這類申請批得較為嚴謹,導致想做高成數按揭的自僱申請人難以做足8成按揭。即使是文件準備有多充足,又或本身屬於專業人士,都可能因為種種原因 (例如冇報足稅,又或收入沒有存入銀銀行),令到按揭成數批核底於8成。所以,如果你是自僱人士又想借高成數按揭的話,最好事前搵按揭專家傾傾,做作準備。

在申請按揭時,自僱人士要提供的文件和受薪員工也有所不同。一般需要:

  • 商業登記證
  • 商業登記詳情核證本 (無限公司)
  • 最近期周年申報表 (有限公司)
  • 審計報告 (有限公司)
  • 財務報表 (無限公司)
  • 最近6個月公司銀行月結單
  • 個人銀行月結單
  • 利得稅稅單 (一至兩年)
  • 強積金紀錄 (如有)

以有限公司經營的自僱人士

如果申請人是以有限公司的形式經營,根據政府法例規定,有限公司報稅前,需就要其財務報表遞交給核數師進行審核,所以銀行除了要求一般入息證明文件外,亦會要求申請人提交審計報告以證明其入息。筆者早年於會計師樓工作多年,留意到很多老闆因為種種原因,例如 (1) 未收到報單所以唔有做核數,(2) 公司為了減稅而增加可扣稅支出 (結果令公司賬目虧本),令公司賬面盈利減底,(3) 沒有每年依時僱請核數師做審計,以上是坊間以有限公司經營的自僱人士按揭公司常見問題,各位準業主實在要注意。

以無限公司經營的自僱人士

與有限公司經營相似,無限公司的東主或合夥人同樣要為其自僱人士身份提供入息文件。與有限公司不同的是,無限公司本身並沒有強制要求每年就其財務報表進行審核,為證明其入息,除了基本入息文件,例如報稅單、醫主或合夥人核證的財務報表外,準業主亦需要提供銀行月結單,顯示銀行出入數以證明其入息的真實性。值得留意是,某一些行業如慣性收取現金,如小食店,如沒有將現金存入銀行,銀行就沒法憑公司銀行月結單去引證入息的真實性,大大影響可承造的按揭成數。

另外,如果公司是合夥公司或多於一位股東,利息則會按比例去計算營利作入息做壓力測試。例如你持有公司的 80%,而本月的淨營利有 100 萬,你的個人收入則會以 80 萬計算。

如過去6個月有定時出糧給自己,並有就其入息報薪俸稅和供強積金的話,此入息紀錄會納入入息計算當中。不過避免做假入息情況,按揭保險會會考慮公司是否有盈利和營運,所以財務報表對於高成數按揭申請者相當重要。

自僱人士按揭壓力測試與一般壓力測試計算方法相同。

對於自僱人士來說,一般來講最多只能申請八成按揭。但假如你的收入不夠穩定,銀行有機會要求你尋找合適的按揭擔保人。添加擔保人後,即使申請人條件不足,銀行亦有機會批出較高成數按揭,因為假如申請人無能力還款,銀行有權向按揭擔保人追討。

但擔保人的條件,也會影響按揭成數。按揭擔保人周樣需要向銀行提供利司入息證明文件,如果其入息亦無法證明足夠支持還款,銀行就最多只能批出八成的按揭貸款。

如果擔保人本身仍有按揭貸款未還清,申請人的按揭成數上限需要降低一成。如果首期資金不足的申請人,適宜找一個沒有按揭在身的擔保人。另外,擔保人按揭的供款,也會計進供款佔入息比率中,變相減低新按揭的借款上限,以及增加按揭保險的保費。

Casmart Solution

伽瑪市場策劃是一家理財策劃公司,團隊成員包括多位專業人士, 專門協助客戶處理有關樓宇按揭,個人 / 企業融資等棘手個案。

如對《自僱人士按揭》有任何疑問我們樂意解答

聯絡我們

如對《自僱人士按揭》有任何疑問

我們樂意解答

熱線: (852) 3619 6414 / Whatsapp: (852) 6706 0903

年度獎項

The Most Reputable Professional Accounting Firm for the Year 2022
(最具信譽專業會計公司)

Most Reliable Accounting And Corporate Services of the Year 2021
(最可靠會計及企業服務)

HKMOS Awards
(最優秀服務大獎 2021)

Famous Brands Hong Kong
(香港著名品牌 2021)

_____________________________________

毅思會計 – 以專業貢獻社群,用心服務每位客戶